Finanzas
Cómo calcular los pagos de hipoteca
Comprende la fórmula de pago hipotecario, tablas de amortización y cómo las tasas de interés afectan el costo total de tu préstamo.
- 7 min de lectura
Fórmula
M = P × [r(1+r) n ] ÷ [(1+r) n - 1]
Entendiendo los pagos hipotecarios
Una hipoteca es un préstamo utilizado para comprar bienes inmuebles, que generalmente se paga en 15 a 30 años. Cada pago mensual consta de dos partes: capital (reducción del saldo del préstamo) e intereses (el costo del préstamo). Al principio del préstamo, la mayor parte del pago va a intereses. Con el tiempo, una mayor proporción se destina al capital. Comprender cómo se calculan los pagos hipotecarios te ayuda a tomar decisiones informadas sobre la compra de vivienda.
La fórmula del pago mensual
Donde:
M = Pago mensual
P = Capital (monto del préstamo)
r = Tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12)
n = Número total de pagos (años × 12)
Ejemplo paso a paso: Hipoteca a 30 años
Precio de la vivienda: $350,000, Enganche: $70,000 (20%), Monto del préstamo: $280,000, Tasa de interés: 6.5%:
- Tasa mensual: r = 6.5% ÷ 12 = 0.065 ÷ 12 = 0.005417
- Número de pagos: n = 30 × 12 = 360
- Numerador: 0.005417 × (1.005417)360 = 0.005417 × 6.9916 = 0.03788
- Denominador: (1.005417)360 - 1 = 6.9916 - 1 = 5.9916
- Pago mensual: $280,000 × (0.03788 ÷ 5.9916) = $280,000 × 0.006321 = $1,769.88
Costo total de tu hipoteca
Tu pago mensual de $1,769.88 durante 360 meses significa que pagas:
$1,769.88 × 360 = $637,156.80
Intereses totales = Total pagado - Monto del préstamo
$637,156.80 - $280,000 = $357,156.80
En un préstamo de $280,000 al 6.5% a 30 años, ¡pagas más en intereses ($357,157) que el monto original del préstamo! Por eso incluso pequeñas diferencias en las tasas importan enormemente.
Cómo las tasas de interés afectan los pagos
Así cambia el pago mensual y los intereses totales para un préstamo de $300,000 a 30 años:
| Tasa de interés | Pago mensual | Intereses totales | Total pagado |
|---|---|---|---|
| 4.0% | $1,432 | $215,609 | $515,609 |
| 5.0% | $1,610 | $279,767 | $579,767 |
| 6.0% | $1,799 | $347,515 | $647,515 |
| 6.5% | $1,896 | $382,633 | $682,633 |
| 7.0% | $1,996 | $418,527 | $718,527 |
| 8.0% | $2,201 | $492,480 | $792,480 |
Hipoteca a 30 años vs 15 años
Comparación de un préstamo de $300,000 al 6.5%:
| Característica | 30 años | 15 años |
|---|---|---|
| Pago mensual | $1,896 | $2,613 |
| Intereses totales | $382,633 | $170,388 |
| Total pagado | $682,633 | $470,388 |
| Ahorro en intereses | — | $212,245 |
Una hipoteca a 15 años tiene pagos mensuales más altos pero te ahorra más de $212,000 en intereses comparada con un préstamo a 30 años a la misma tasa.
Entendiendo la amortización
La amortización muestra cómo cada pago se divide entre capital e intereses. Aquí un ejemplo para un préstamo de $280,000 al 6.5%:
| Pago | A intereses | A capital | Saldo restante |
|---|---|---|---|
| Mes 1 | $1,517 | $253 | $279,747 |
| Mes 60 (Año 5) | $1,436 | $334 | $263,401 |
| Mes 180 (Año 15) | $1,149 | $621 | $211,471 |
| Mes 300 (Año 25) | $600 | $1,170 | $109,291 |
| Mes 360 (Año 30) | $10 | $1,760 | $0 |
Consejos para compradores de vivienda
- Busca la mejor tasa: Incluso 0.25% menos puede ahorrar decenas de miles durante la vida del préstamo.
- Haz pagos extra: Pagar solo $100 extra por mes puede recortar años de tu hipoteca.
- Considera la regla 28/36: Los costos de vivienda no deben exceder el 28% de tu ingreso bruto, y la deuda total debe estar por debajo del 36%.
- Incluye todos los costos: Impuestos de propiedad, seguro y mantenimiento añaden significativamente a tu gasto mensual de vivienda.
- Ahorra para un enganche mayor: Un 20% de enganche reduce el monto del préstamo y puede eliminar el seguro hipotecario privado.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1], donde P es el importe del préstamo, r la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n el número de cuotas. Un préstamo de $280.000 al 6,5% a 30 años cuesta unos $1.770 al mes.
¿Cuántos intereses se pagan en una hipoteca a 30 años?
A menudo más que el propio préstamo: $1.769,88 × 360 cuotas son unos $637.000, así que un préstamo de $280.000 cuesta aproximadamente $357.000 en intereses.
¿Es más barata una hipoteca a 15 años que a 30?
Cada mes cuesta más, pero en total mucho menos. Con $300.000 al 6,5%, el préstamo a 15 años paga aproximadamente la mitad de los intereses totales del de 30, porque el saldo baja mucho más rápido.