Mortgage Ödemelerini Anlama
Mortgage, gayrimenkul satın almak için kullanılan ve genellikle 15 ila 30 yıl içinde geri ödenen bir kredidir. Her aylık ödeme iki bölümden oluşur: anapara (kredi bakiyesini azaltan) ve faiz (borçlanma maliyeti). Kredinin başlarında, ödemenizin büyük bölümü faize gider. Zamanla daha büyük bir pay anaparaya yönelir. Mortgage ödemelerinin nasıl hesaplandığını anlamak, ev satın alma konusunda bilinçli kararlar vermenize yardımcı olur.
Aylık Ödeme Formülü
Burada:
M = Aylık ödeme
P = Anapara (kredi tutarı)
r = Aylık faiz oranı (yıllık oran ÷ 12)
n = Toplam ödeme sayısı (yıl × 12)
Adım Adım Örnek: 30 Yıllık Mortgage
Ev fiyatı: $350.000, Peşinat: $70.000 (%20), Kredi tutarı: $280.000, Faiz oranı: %6,5:
- Aylık oran: r = %6,5 ÷ 12 = 0,065 ÷ 12 = 0,005417
- Ödeme sayısı: n = 30 × 12 = 360
- Pay: 0,005417 × (1,005417)360 = 0,005417 × 6,9916 = 0,03788
- Payda: (1,005417)360 - 1 = 6,9916 - 1 = 5,9916
- Aylık ödeme: $280.000 × (0,03788 ÷ 5,9916) = $280.000 × 0,006321 = $1.769,88
Mortgage'ınızın Toplam Maliyeti
360 ay boyunca aylık $1.769,88 ödemeniz toplam:
$1.769,88 × 360 = $637.156,80
Toplam Faiz = Toplam Ödenen - Kredi Tutarı
$637.156,80 - $280.000 = $357.156,80
30 yıl vadeli %6,5 faizle $280.000'lık bir kredide, orijinal kredi tutarından fazla faiz ($357.157) ödersiniz! Bu yüzden küçük oran farkları bile büyük önem taşır.
Faiz Oranları Ödemeleri Nasıl Etkiler
30 yıl vadeli $300.000'lık bir kredide aylık ödeme ve toplam faizin nasıl değiştiğini görelim:
| Faiz Oranı | Aylık Ödeme | Toplam Faiz | Toplam Ödenen |
|---|---|---|---|
| %4,0 | $1.432 | $215.609 | $515.609 |
| %5,0 | $1.610 | $279.767 | $579.767 |
| %6,0 | $1.799 | $347.515 | $647.515 |
| %6,5 | $1.896 | $382.633 | $682.633 |
| %7,0 | $1.996 | $418.527 | $718.527 |
| %8,0 | $2.201 | $492.480 | $792.480 |
30 Yıl ve 15 Yıl Mortgage Karşılaştırması
%6,5 faizle $300.000'lık kredi karşılaştırması:
| Özellik | 30 Yıl | 15 Yıl |
|---|---|---|
| Aylık Ödeme | $1.896 | $2.613 |
| Toplam Faiz | $382.633 | $170.388 |
| Toplam Ödenen | $682.633 | $470.388 |
| Faiz Tasarrufu | — | $212.245 |
15 yıllık mortgage daha yüksek aylık ödemelere sahiptir ancak aynı orandaki 30 yıllık krediye göre $212.000'dan fazla faiz tasarrufu sağlar.
Amortismanı Anlama
Amortisman, her ödemenin anapara ve faiz arasında nasıl bölündüğünü gösterir. İşte %6,5 faizle $280.000'lık bir kredinin ilk ve sonraki yıllarından bir kesit:
| Ödeme | Faize Giden | Anaparaya Giden | Kalan Bakiye |
|---|---|---|---|
| 1. Ay | $1.517 | $253 | $279.747 |
| 60. Ay (5. Yıl) | $1.436 | $334 | $263.401 |
| 180. Ay (15. Yıl) | $1.149 | $621 | $211.471 |
| 300. Ay (25. Yıl) | $600 | $1.170 | $109.291 |
| 360. Ay (30. Yıl) | $10 | $1.760 | $0 |
Ev Alıcıları İçin İpuçları
- En iyi oranı araştırın: %0,25 bile daha düşük bir oran, kredinin ömrü boyunca on binlerce dolar tasarruf sağlayabilir.
- Ekstra ödeme yapın: Ayda sadece $100 fazla ödemek, mortgage'ınızdan yıllar düşürebilir.
- 28/36 kuralını göz önünde bulundurun: Konut giderleri brüt gelirinizin %28'ini, toplam borç %36'sını aşmamalıdır.
- Tüm maliyetleri hesaba katın: Emlak vergisi, sigorta, PMI ve bakım, aylık konut giderinize önemli ölçüde eklenir.
- Daha yüksek peşinat için birikim yapın: %20 peşinat, PMI'dan (Özel Mortgage Sigortası) kaçınmanızı ve kredi tutarınızı azaltmanızı sağlar.
Ücretsiz Hesap Makinesini Deneyin
Bilginizi kolay kullanımlı yüzde hesaplayıcımızla pratiğe dökün.
Hesap Makinesini Kullan