Compreender as prestações de hipoteca
Uma hipoteca é um empréstimo usado para comprar um imóvel, tipicamente reembolsado ao longo de 15 a 30 anos. Cada prestação mensal é composta por duas partes: capital (que reduz o saldo do empréstimo) e juros (o custo do financiamento). No início do empréstimo, a maior parte da prestação vai para juros. Ao longo do tempo, uma parcela maior vai para o capital. Compreender como as prestações de hipoteca são calculadas ajuda-o a tomar decisões informadas na compra de casa.
A fórmula da prestação mensal
Onde:
M = Prestação mensal
P = Capital (montante do empréstimo)
r = Taxa de juro mensal (taxa anual ÷ 12)
n = Número total de prestações (anos × 12)
Exemplo passo a passo: Hipoteca a 30 anos
Preço do imóvel: $350.000, Entrada: $70.000 (20%), Montante do empréstimo: $280.000, Taxa de juro: 6,5%:
- Taxa mensal: r = 6,5% ÷ 12 = 0,065 ÷ 12 = 0,005417
- Número de prestações: n = 30 × 12 = 360
- Numerador: 0,005417 × (1,005417)360 = 0,005417 × 6,9916 = 0,03788
- Denominador: (1,005417)360 - 1 = 6,9916 - 1 = 5,9916
- Prestação mensal: $280.000 × (0,03788 ÷ 5,9916) = $280.000 × 0,006321 = $1.769,88
Custo total da sua hipoteca
A sua prestação mensal de $1.769,88 durante 360 meses significa que paga:
$1.769,88 × 360 = $637.156,80
Total de juros = Total pago - Montante do empréstimo
$637.156,80 - $280.000 = $357.156,80
Num empréstimo de $280.000 a 6,5% durante 30 anos, paga mais em juros ($357.157) do que o montante original do empréstimo! É por isso que até pequenas diferenças de taxa são enormemente importantes.
Como as taxas de juro afetam as prestações
Veja como a prestação mensal e os juros totais mudam para um empréstimo de $300.000 a 30 anos:
| Taxa de juro | Prestação mensal | Juros totais | Total pago |
|---|---|---|---|
| 4,0% | $1.432 | $215.609 | $515.609 |
| 5,0% | $1.610 | $279.767 | $579.767 |
| 6,0% | $1.799 | $347.515 | $647.515 |
| 6,5% | $1.896 | $382.633 | $682.633 |
| 7,0% | $1.996 | $418.527 | $718.527 |
| 8,0% | $2.201 | $492.480 | $792.480 |
Hipoteca a 30 anos vs 15 anos
Comparação de um empréstimo de $300.000 a 6,5%:
| Característica | 30 anos | 15 anos |
|---|---|---|
| Prestação mensal | $1.896 | $2.613 |
| Juros totais | $382.633 | $170.388 |
| Total pago | $682.633 | $470.388 |
| Poupança em juros | — | $212.245 |
Uma hipoteca a 15 anos tem prestações mensais mais altas, mas poupa-lhe mais de $212.000 em juros comparado com um empréstimo a 30 anos à mesma taxa.
Compreender a amortização
A amortização mostra como cada prestação é dividida entre capital e juros. Eis um excerto para um empréstimo de $280.000 a 6,5%:
| Prestação | Para juros | Para capital | Saldo restante |
|---|---|---|---|
| Mês 1 | $1.517 | $253 | $279.747 |
| Mês 60 (Ano 5) | $1.436 | $334 | $263.401 |
| Mês 180 (Ano 15) | $1.149 | $621 | $211.471 |
| Mês 300 (Ano 25) | $600 | $1.170 | $109.291 |
| Mês 360 (Ano 30) | $10 | $1.760 | $0 |
Dicas para compradores de casa
- Procurar a melhor taxa: Até 0,25% menos pode poupar dezenas de milhares ao longo da vida do empréstimo.
- Fazer pagamentos extra: Pagar apenas $100 extra por mês pode retirar anos à sua hipoteca.
- Considerar a regra 28/36: Os custos de habitação não devem exceder 28% do rendimento bruto, e a dívida total deve ficar abaixo de 36%.
- Incluir todos os custos: Imposto municipal, seguro e manutenção acrescentam significativamente à sua despesa mensal com habitação.
- Poupar para uma entrada maior: Dar 20% de entrada reduz o montante do empréstimo e melhora as condições do financiamento.
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