Comprendre les mensualités hypothécaires
Un prêt immobilier (ou hypothèque) est un emprunt utilisé pour acheter un bien immobilier, généralement remboursé sur 15 à 30 ans. Chaque mensualité se compose de deux parties : le capital (réduisant le solde du prêt) et les intérêts (le coût de l'emprunt). Au début du prêt, la majeure partie de votre paiement va aux intérêts. Au fil du temps, une part plus importante est consacrée au capital. Comprendre comment les mensualités sont calculées vous aide à prendre des décisions éclairées lors de l'achat d'un bien.
La formule de la mensualité
Où :
M = Mensualité
P = Capital (montant du prêt)
r = Taux d'intérêt mensuel (taux annuel ÷ 12)
n = Nombre total de paiements (années × 12)
Exemple étape par étape : Prêt sur 30 ans
Prix du bien : $350 000, Apport : $70 000 (20 %), Montant du prêt : $280 000, Taux d'intérêt : 6,5 % :
- Taux mensuel : r = 6,5 % ÷ 12 = 0,065 ÷ 12 = 0,005417
- Nombre de paiements : n = 30 × 12 = 360
- Numérateur : 0,005417 × (1,005417)360 = 0,005417 × 6,9916 = 0,03788
- Dénominateur : (1,005417)360 - 1 = 6,9916 - 1 = 5,9916
- Mensualité : $280 000 × (0,03788 ÷ 5,9916) = $280 000 × 0,006321 = $1 769,88
Coût total de votre prêt immobilier
Votre mensualité de $1 769,88 sur 360 mois signifie que vous payez :
$1 769,88 × 360 = $637 156,80
Total des intérêts = Total payé - Montant du prêt
$637 156,80 - $280 000 = $357 156,80
Sur un prêt de $280 000 à 6,5 % sur 30 ans, vous payez plus en intérêts ($357 157) que le montant initial du prêt ! C'est pourquoi même de petites différences de taux ont un impact considérable.
Comment les taux d'intérêt affectent les mensualités
Voici comment la mensualité et le total des intérêts varient pour un prêt de $300 000 sur 30 ans :
| Taux d'intérêt | Mensualité | Total des intérêts | Total payé |
|---|---|---|---|
| 4,0 % | $1 432 | $215 609 | $515 609 |
| 5,0 % | $1 610 | $279 767 | $579 767 |
| 6,0 % | $1 799 | $347 515 | $647 515 |
| 6,5 % | $1 896 | $382 633 | $682 633 |
| 7,0 % | $1 996 | $418 527 | $718 527 |
| 8,0 % | $2 201 | $492 480 | $792 480 |
Prêt sur 30 ans vs 15 ans
Comparaison d'un prêt de $300 000 à 6,5 % :
| Caractéristique | 30 ans | 15 ans |
|---|---|---|
| Mensualité | $1 896 | $2 613 |
| Total des intérêts | $382 633 | $170 388 |
| Total payé | $682 633 | $470 388 |
| Économies d'intérêts | — | $212 245 |
Un prêt sur 15 ans a des mensualités plus élevées mais vous fait économiser plus de $212 000 en intérêts par rapport à un prêt sur 30 ans au même taux.
Comprendre l'amortissement
L'amortissement montre comment chaque paiement est réparti entre capital et intérêts. Voici un aperçu pour les premières et dernières années d'un prêt de $280 000 à 6,5 % :
| Paiement | Intérêts | Capital | Solde restant |
|---|---|---|---|
| Mois 1 | $1 517 | $253 | $279 747 |
| Mois 60 (Année 5) | $1 436 | $334 | $263 401 |
| Mois 180 (Année 15) | $1 149 | $621 | $211 471 |
| Mois 300 (Année 25) | $600 | $1 170 | $109 291 |
| Mois 360 (Année 30) | $10 | $1 760 | $0 |
Conseils pour les acheteurs immobiliers
- Cherchez le meilleur taux : Même 0,25 % de moins peut vous faire économiser des dizaines de milliers d'euros sur la durée du prêt.
- Faites des paiements supplémentaires : Payer seulement $100 de plus par mois peut réduire votre prêt de plusieurs années.
- Considérez la règle 28/36 : Les frais de logement ne devraient pas dépasser 28 % de votre revenu brut, et le total de vos dettes devrait rester en dessous de 36 %.
- Tenez compte de tous les coûts : L'impôt foncier, l'assurance, l'assurance hypothécaire et l'entretien s'ajoutent significativement à votre dépense mensuelle de logement.
- Épargnez pour un apport plus important : Verser 20 % d'apport évite l'assurance hypothécaire et réduit le montant de votre prêt.
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