Hypothekenzahlungen verstehen
Eine Hypothek ist ein Darlehen zum Kauf einer Immobilie, das typischerweise über 15 bis 30 Jahre zurückgezahlt wird. Jede monatliche Zahlung besteht aus zwei Teilen: Tilgung (Reduzierung des Darlehensbetrags) und Zinsen (die Kosten der Kreditaufnahme). Zu Beginn des Darlehens fließt der größte Teil Ihrer Zahlung in die Zinsen. Im Laufe der Zeit geht ein größerer Anteil in die Tilgung. Zu verstehen, wie Hypothekenzahlungen berechnet werden, hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen beim Immobilienkauf zu treffen.
Die monatliche Zahlungsformel
Wobei:
M = Monatliche Zahlung
P = Darlehensbetrag
r = Monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 12)
n = Gesamtanzahl der Zahlungen (Jahre × 12)
Schritt-für-Schritt-Beispiel: 30-Jahres-Hypothek
Immobilienpreis: $350.000, Anzahlung: $70.000 (20%), Darlehensbetrag: $280.000, Zinssatz: 6,5%:
- Monatlicher Zinssatz: r = 6,5% ÷ 12 = 0,065 ÷ 12 = 0,005417
- Anzahl der Zahlungen: n = 30 × 12 = 360
- Zähler: 0,005417 × (1,005417)360 = 0,005417 × 6,9916 = 0,03788
- Nenner: (1,005417)360 - 1 = 6,9916 - 1 = 5,9916
- Monatliche Zahlung: $280.000 × (0,03788 ÷ 5,9916) = $280.000 × 0,006321 = $1.769,88
Gesamtkosten Ihrer Hypothek
Ihre monatliche Zahlung von $1.769,88 über 360 Monate bedeutet:
$1.769,88 × 360 = $637.156,80
Gesamtzinsen = Gesamtzahlung - Darlehensbetrag
$637.156,80 - $280.000 = $357.156,80
Bei einem Darlehen von $280.000 zu 6,5% über 30 Jahre zahlen Sie mehr Zinsen ($357.157) als den ursprünglichen Darlehensbetrag! Deshalb sind selbst kleine Zinsunterschiede von enormer Bedeutung.
Wie Zinssätze die Zahlungen beeinflussen
So verändern sich die monatliche Zahlung und die Gesamtzinsen bei einem Darlehen von $300.000 über 30 Jahre:
| Zinssatz | Monatliche Zahlung | Gesamtzinsen | Gesamtzahlung |
|---|---|---|---|
| 4,0% | $1.432 | $215.609 | $515.609 |
| 5,0% | $1.610 | $279.767 | $579.767 |
| 6,0% | $1.799 | $347.515 | $647.515 |
| 6,5% | $1.896 | $382.633 | $682.633 |
| 7,0% | $1.996 | $418.527 | $718.527 |
| 8,0% | $2.201 | $492.480 | $792.480 |
30-Jahres- vs. 15-Jahres-Hypothek
Vergleich eines Darlehens von $300.000 bei 6,5%:
| Merkmal | 30 Jahre | 15 Jahre |
|---|---|---|
| Monatliche Zahlung | $1.896 | $2.613 |
| Gesamtzinsen | $382.633 | $170.388 |
| Gesamtzahlung | $682.633 | $470.388 |
| Zinsersparnis | — | $212.245 |
Eine 15-Jahres-Hypothek hat höhere monatliche Zahlungen, spart Ihnen aber über $212.000 an Zinsen im Vergleich zu einem 30-Jahres-Darlehen bei gleichem Zinssatz.
Tilgung verstehen
Die Tilgung zeigt, wie jede Zahlung zwischen Tilgung und Zinsen aufgeteilt wird. Hier ein Ausschnitt für ein Darlehen von $280.000 bei 6,5%:
| Zahlung | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|
| Monat 1 | $1.517 | $253 | $279.747 |
| Monat 60 (Jahr 5) | $1.436 | $334 | $263.401 |
| Monat 180 (Jahr 15) | $1.149 | $621 | $211.471 |
| Monat 300 (Jahr 25) | $600 | $1.170 | $109.291 |
| Monat 360 (Jahr 30) | $10 | $1.760 | $0 |
Tipps für Immobilienkäufer
- Den besten Zinssatz suchen: Selbst 0,25% weniger können über die Laufzeit Zehntausende sparen.
- Sondertilgungen leisten: Schon $100 extra pro Monat können Jahre von Ihrer Hypothek abschneiden.
- Die 28/36-Regel beachten: Wohnkosten sollten 28% des Bruttoeinkommens nicht überschreiten, die Gesamtschulden sollten unter 36% bleiben.
- Alle Kosten einkalkulieren: Grundsteuer, Versicherung, und Instandhaltung erhöhen Ihre monatliche Wohnkostenbelastung erheblich.
- Für eine größere Anzahlung sparen: 20% Eigenkapital reduziert den Darlehensbetrag und verbessert die Kreditkonditionen.
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